Процесс управления фондом
Процесс управления ЗПИФН «Арсагера - жилищное строительство» можно разделить на 2 больших блока:
- Процесс выбора объектов инвестирования (процесс № 1), который выполняется аналитическим подразделением компании.
- Процесс операционного управления имуществом фонда (процессы № 2-7), который выполняется управлением прямых инвестиций. Аналитическое управление подключается к этому процессу только для того, чтобы определять и корректировать цену, по которой готовые квартиры выставляются на продажу (процесс № 5).
Стоит отдельно отметить, что бизнес-процессы в компании выстроены таким образом, чтобы максимально минимизировать временные затраты на всех этапах управления имуществом, на которых это возможно. Это дает возможность увеличить оборачиваемость средств фонда.
№1. Выбор объектов инвестирования проходит в несколько этапов
- Оценка привлекательности региональных рынков недвижимости.
- Ранжирование всех строительных компаний (в выбранных регионах).
- Отбор наиболее инвестиционно привлекательных строительных объектов (в выбранных регионах).
- Моделирование портфеля (в соответствии с Инвестиционной декларацией и ранжированием Строительных компаний).
- Переговоры с застройщиком по цене и условиям сделки.
№2. Заключение договоров с застройщиками, оплата
- Согласование условий договора при старте сотрудничества (около одного месяца).
- Юридическая экспертиза документов застройщика (1 неделя).
- Регистрация договоров в УФРС и оплата (1-2 месяца).
- Раскрытие информации на сайте компании (в течении 3-х дней с момента подписания договора).
№3 Мониторинг строительной готовности
- Мониторинг строительной готовности объектов недвижимости не реже одного раза в квартал на протяжении 1,5-2 года. После подробного анализа ситуации может быть принято решение о снижении рейтинга строительной компании, сокращении в фонде лимитов на конкретный объект или даже о переуступке прав на квартиры.
- Переоценка квартир фонда. В соответствии с законодательством управляющая компания переоценивает квартиры, приобретенные в фонд, не реже одного раза в 6 месяцев.
- Осмотр и прием построенных квартир у застройщика (1-2 месяца). После сдачи дома госкомиссии управляющая компания производит осмотр и прием готовых квартир.
№4 Регистрация права собственности
- Регистрация прав собственности на готовые квартиры в УФРС.
- Страхование квартир. Сразу после регистрации права собственности на квартиры осуществляется их страхование. Готовые объекты недвижимости страхуются от повреждения и разрушения. Договор страхования заключается сроком на год, с оплатой страховой премии в рассрочку и возможностью исключения объекта с момента его продажи.
№5 Выставление готовых квартир на продажу
- Определение цены продаваемой квартиры на инвестиционном комитете.
- Корректировка цены при низком спросе на квартиру.
Продажа квартир производится управлением прямых инвестиций компании без привлечения агентства недвижимости. При этом в среднем стоимость услуг агентства недвижимости составляет 6% (доходит до 8%) от стоимости квартиры и изначально закладывается в ее стоимость.
№6 Заключение сделки по продаже квартиры
- Заключение договора купли-продажи с покупателем квартиры.
- Оплата покупателем квартиры.
№7 Регистрация перехода права собственности на квартиру в УФРС
Сразу после регистрации перехода права собственности происходит реинвестирование средств, поступивших от продажи квартиры. Таким образом, цикл замыкается.
