До тех пор, пока в прошлом веке рынки финансовых инструментов - акций и облигаций - не получили своего масштабного развития, недвижимость, или Real Estate, была доминирующим классом активов в портфелях инвесторов.
Однако в наши дни инвесторы зачастую стали упускать из виду возможности Real Estate, считая данный класс активов «альтернативным», «экзотическим», в то время как он является по-настоящему «традиционным» и обязательно должен включаться инвесторами в изучаемое множество активов.
По оценкам экспертов, капитализация рынка недвижимости «инвестиционного класса» сопоставима с капитализацией «традиционных» классов активов.
Исторически включение Real Estate в портфель означало прямое инвестирование в недвижимость - приобретение прямых прав собственности на физическое имущество.
Однако новым словом в области инвестирования в недвижимость во всем мире стали инструменты портфельного инвестирования - фонды недвижимости (Real Estate Investments Trusts, Property Investments Funds, Listed Property Trusts, ЗПИФН). Появление и последующая популяризация таких инструментов, как фонды недвижимости, открыло перед инвесторами всех уровней широчайшие возможности.
Движущей силой в развитии фондов недвижимости стали их диверсификация, прозрачность, ликвидность и доходность. Первые фонды недвижимости были созданы в США в 1960 году. Вслед за США многие ведущие страны мира активно начали развивать способы портфельного инвестирования в Real Estate.
Режимы портфельного инвестирования в недвижимость в отдельных странах
Несмотря на то, что первые фонды недвижимости появились достаточно давно, настоящее развитие этих инструментов началось лишь с середины 1990-х годов.
Последние полтора десятилетия стали для фондов недвижимости эпохой «расцвета», и лишь мировой финансовый кризис на время замедлил бурное развитие данной отрасли. Проблемы с ликвидностью и опасения по поводу перспектив рынка послужили для инвесторов причиной вывода средств из фондов недвижимости, что привело к существенному падению рыночных цен на ценные бумаги последних.
Тем не менее, за период с 1999 по 2011 годы общий прирост капитала от вложений в Real Estate оказался выше, нежели от вложений в рынок акций.
Во многом популярность фондов недвижимости была обусловлена появлением у недвижимости как класса несвойственной ей ранее характеристики – высокой ликвидности инвестиций. Это было достигнуто благодаря листингу фондов недвижимости на крупнейших мировых фондовых биржах.
Биржевые обороты крупнейших фондов недвижимости сопоставимы с оборотами «голубых фишек» фондового рынка. Среднедневной объем торгов по всем фондам растет от года к году. Если в 2001 году он составлял 714 млн долларов, то в 2011 уже 4,8 млрд.
США является крупнейшим в мире рынком с точки зрения общей капитализации фондов недвижимости, прошедших листинг фондовых бирж. В 2006 году суммарная рыночная капитализация фондов недвижимости США, входящих в состав FTSE NAREIT All REIT Index, превышала 400 миллиардов долларов. По итогам 2010 года рыночная капитализация достигла отметки в 380 млрд долларов, то есть можно говорить о восстановлении данного рынка после кризиса.
Привлечение капитала в фонды недвижимости является традиционным инвестиционно-банковским продуктом на развитых рынках наравне с размещением облигаций, проведением IPO и частных размещений. В 2006 году в ходе первичных и вторичных размещений ценных бумаг фондами недвижимости в США было привлечено около 50 миллиардов долларов. За 9 месяцев 2011 года было привлечено средств более чем на 43 млрд долларов.
В 2004-2009 годах отрасль характеризовалась высокой активностью в сфере слияний и поглощений. Существенную долю в общем объеме операций составили сделки по поглощению непубличных фондов публичными, что ярко демонстрирует наметившиеся перемены в инфраструктурных предпочтениях инвесторов. За 5 лет объем сделок M&A превысил 215 миллиардов долларов.
Заключение. Итак, приведенные выше сведения говорят о том, что Real Estate как класс активов занимает существенную часть инвестиционного пространства, именно поэтому он должен рассматриваться инвесторами наряду с другими традиционными классами активов. Изучая возможности стратегических инвестиций в Real Estate, инвесторы, наряду с прямым инвестированием должны принимать во внимание возможности портфельного инвестирования. Для большого числа инвесторов портфельное инвестирование в Real Estate является наиболее приемлемым способом включения этого класса активов в свой инвестиционный портфель, в том числе благодаря его преимуществам.
Преимущества портфельных форм инвестирования в Real Estate по сравнению с прямым инвестированием состоят в ликвидности, прозрачности корпоративного устройства, ценообразовании в режиме real-time и относительно низких транзакционных издержках. Эти преимущества создают естественное преимущество фондов недвижимости. Многие эксперты полагают, что значительные объемы прямых инвестиций в Real Estate в будущем будут секьюритизированы. По мере того, как фонды недвижимости будут продолжать свое развитие, их доля в общей капитализации рынка Real Estate будет возрастать, как и их признание в качестве метода включения Real Estate в инвестиционные портфели как класса активов разработчиками инвестиционной политики.
