Группа ЛСР

 Re: Группа ЛСР 12 января 2012 в 21:45

Здорово!
Спасибо Вам большое, попробую сделать грубые прикидки по средней цене квадратного метра. Может чего-нибудь и получится высчитать ;)
Выбираю циклическую не сырьевую компанию в портфель.
Не в коматозном состоянии.

 УК «Арсагера» 12 января 2012 в 15:35

Уважаемый aiiirborne, отчет оценщика можно найти на данной странице: http://www.lsrgroup....v/about/real_estate.

 aiiirborne 12 января 2012 в 03:14

Получается, что инвестиции в девелоперов сродни инвестициям в айсберг.
Будем надеется что "подводная часть" достаточно велика, чтобы оправдать ваши прогнозы.
Еще раз спасибо за комментарий.

 aiiirborne 12 января 2012 в 01:34

Спасибо за развернутый ответ!
Постараюсь подробнее вникнуть в оценку.
К сожалению, не нашел на сайте ЛСР отчета оценщика, и в основных отчетах тоже не нашел достаточно полезной информации по раскрытию жилой собственности.
Кроме подтверждающего ваш подход: "Запасы отражаются по наименьшей из двух величин: стоимости приобретения или чистой стоимости возможной продажи".
Если жилая недвижимость попадает в "запасы" и компания не предоставляет подробного отчета по запасам, то действительно не просто все это пересчитывать.

 УК «Арсагера» 11 января 2012 в 19:18

Чтобы ответить на Ваш вопрос, необходимо изложить краткую вводную относительно нашего подхода к оценке строительных компаний.

В свое время после выхода строительных компаний на биржу были предприняты попытки оценить их потенциальную доходность. Стандартная методика, основанная на коэффициентах P/E, P/BV и P/S, давала неверные результаты. Для этого был ряд причин.

Прибыль от переоценки составляет большую (иногда основную) часть прибыли. Т.к. прибыль от переоценки - неденежная, это делает бессмысленным такой показатель как ROS.

Вторая проблема возникает с прогнозом P/BV через ROE и требуемую доходность. Так как требуемая доходность E/P, как правило, ниже прогноза индекса на недвижимость, получается, что компании достаточно купить землю, и сразу капитализация в части этого приобретения становится в 1,5 раза больше.

Т.е. сама покупка повышает капитализацию в 1,5 раза. Получается, что инвестору гораздо лучше купить землю и владеть ей напрямую, чем через компанию, где жестче налогообложение, риски к/у и пр.

В результате проведенного компанией исследования на основе данных западных рынков капитала, было выявлено, что курсовая динамика акций девелоперских компаний практически не реагирует на денежную составляющую прибыли (прибыль без учета переоценки имущества), а фактически следует за стоимостью компании по балансу. При этом такой показатель как выручка для девелоперов не имеет большого смысла, так как без учета переоценки имущества этот показатель в основном отражает факт осуществления продаж недвижимости из состава активов. Так, например, нулевая выручка ничего не значит – компания просто могла осуществлять строительство и ничего не продавать за отчетный период. Если же в выручке учитывать переоценку имущества, то получается, что бо́льшую долю выручки будет составлять разница между балансовой ценой компании на конец и начало периода.

Денежную прибыль имеет смысл учитывать для компаний, обладающих в той или иной степени долей рентных активов, генерирующих денежный поток, для учета эффективности использования рентной недвижимости при прогнозе стоимости компании.

При работе с недвижимостью могут возникать вопросы, связанные с переоценкой. Данный вопрос в основном раскрыт в МСФО 40. Приведем основные моменты.

Стандарты МСФО требуют проведения оценки справедливой стоимости инвестиционной собственности по состоянию на каждую отчетную дату и отображения результатов оценки в финансовой отчётности. В соответствии со стандартом МСФО 40, оценке подлежит инвестиционная собственность, относящаяся к двум категориям:

· действующая коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду сторонним арендаторам;

· строящаяся коммерческая недвижимость.

Таким образом, жилая недвижимость не обязана переоцениваться по справедливой стоимости и в отчетности отражается по себестоимости. В кризис этим воспользовались девелоперские компании, и перестали проводить оценку жилых проектов. Как следствие, для понимания истинной стоимости проектов компании отчетность по МСФО не подходит.

В отличие от МСФО 40 мы проводим переоценку ВСЕЙ недвижимости и отражаем ВСЮ нашу оценку в балансе.

Ряд компаний предоставляют такой документ как отчет оценщика. Обычно там приводится полный перечень проектов с основными параметрами, а также оценка оценщика по каждому из них. Казалось бы все просто, бери итоговую цифру оценщика, дели на количество акций и получаешь стоимость акции. НО! ВО-первых, нам требуется БУДУЩАЯ цена акции, а, значит, БУДУЩАЯ стоимость портфеля проектов. Во-вторых, у нас могут очень сильно расходиться базовые предпосылки, исходя из которых прогнозируется стоимость проектов. В кризис мы были свидетелями того, как оценщики в течение года снижали кратно оценку стоимости проектов компании или практически не меняли ее на протяжении ряда лет, несмотря на изменение тенденций на рынке жилья. Доверия к такого рода оценкам у нас нет. Поэтому в рамках построения моделей строительных компаний мы используем отчет оценщика как источник информации о проектах и их основных параметрах, далее самостоятельно вычисляем будущие потоки и переоценку недостроя в разрезе каждого проекта, а также рентный доход, если таковой имеется. После этого прогнозируем денежную и неденежную составляющие прибыли и корректируем фактический баланс компании по статьям "Основные средства" (прежде всего, гостиницы), "Инвестиционная собственность"
(офисные, торговые центры, склады, земля) и "Запасы" (жилая недвижимость) согласно нашей оценке портфеля. Наконец, после корректировки фактического баланса составляется прогнозный баланс с учетом расходов на строительство, разбивки переоценки имущества на прибыль и налоги, и, как следствие, вычисление денежной прибыли из переоценки. Основным результатом построения прогнозного баланса является прогноз величины собственного капитала (BV) и рентных доходов (если они есть). В завершении будущий СК корректируется с учетом рисков некачественного корпоративного управления, закладывая возможность продажи активов по ценам ниже рыночных.

Мы понимаем, что сама методика и ее описание достаточно сложна для восприятия. Однако когда удается разложить по полочкам все проекты и потоки от них, становится понятна истинная стоимость исследуемой компании. По нашим расчетам, после кризиса отечественные компании, занимающиеся строительством жилья, торгуются существенно ниже своей справедливой оценки с учетом будущей стоимости проектов. Этим и объясняется тот факт, что представители данной отрасли занимают важное место в наших портфелях.

 aiiirborne 7 января 2012 в 01:20

Собственный капитал и активы по последний отчетности тоже не сильно изменились.

 aiiirborne 7 января 2012 в 00:54

Или же полугодовая отчетность у строительных компаний нерепрезентативна?
Пока очень сложно разобраться со строительными компаниями, думал будет проще =)

 aiiirborne 7 января 2012 в 00:32

По "Консолидированная промежуточная финансовая отчетность за шесть месяцев, закончившихся 30 июня 2011 года" ваш прогноз не сбывается, прибыль меньше раз в 5, в сравнении с вашим прогнозом.
Или по итогам 2011 года вы ожидаете существенный рост во втором полугодии?

Спасибо!